 «Не забудь продать квартиру» — о возможности продать жилье на пике мы предупреждали начале текущего года. Теперь для многих сделать это уже поздно.
Тысячам киевских квартир, выставленных на продажу, не суждено продаться по заявленным ценам в ближайшее время. Продавцы вынуждены будут либо существенно понижать цену, либо уходить на рынок аренды.
Первыми запаниковали владельцы некоторых объектов на первичке — уже сейчас многие квартиры-новостройки продаются с 10% скидкой. В следующем году настанет время падения цен «ниже плинтуса» и на вторичное жилье.
Альтернатив у многих счастливых владельцев земли в столичной области остается еще меньше — многие участки, купленные на волне ажиотажа с целью спекуляции, на самом деле пригодятся в ближайшие годы лишь для выращивания помидоров и огурцов…
США, Великобритания, Ирландия, Испания, Литва, Латвия, Беларусь, Казахстан. Теперь — Украина
Рынки недвижимости названных стран обвалились не сразу. Вначале было значительное сокращение количества сделок, масштабное падение числа новых разрешений на строительство и гигантское увеличение запасов непроданных домов. (К примеру, в Соединенных Штатах запасов непроданных домов при текущем уровне реализации хватит более чем на 11 месяцев, что превышает уровень нормального значения этого важнейшего макроэкономического индикатора в несколько раз.) И лишь по происшествии многих месяцев началось плавное падение цен на жилье.
Кроме указанных стран, начались проблемы на рынке недвижимости в Греции, Австралии, Исландии, Португалии, Эстонии, Дании и некоторых других. Заметьте, в прошлом году в этом перечне была лишь одна страна — США. Т.е. процесс явно набирает обороты.
В следующем году список стран с падающими рынками жилой недвижимости пополнит Украина. Печальная особенность украинского рынка состоит в том, что падение цен на квадратные метры скорее всего будет не плавным. Нам не грозит 5—10-процентное понижение стоимости, характерное для развитых стран мира, где жилье за последние годы подорожало менее чем в два раза. Ведь киевские квадраты за последние семь лет выросли в 15 раз. Соответственно, и посадка ожидается значительно более жесткая — не менее чем на 30—40%. Правда инерционность рынка обеспечит отсрочку приземления минимум в один год.
Есть ряд причин, раздувших ценовой пузырь на отечественном рынке недвижимости до неприличных размеров. И лишь одна из них оправдывает подорожание. Квадратные метры в стране были действительно недооценены. Не так давно стоимость двушки в Киеве была эквивалентна стоимости подержанной иномарки. Поэтому — 20—30 «штук» даже самая скромная квартира в столице уже не будет стоить никогда.
Другие же причины подорожания не столь объективны, и часть из них может быть нивелирована уже в ближайшее время.
В последние годы в стране произошла масштабная раздача не всегда заработанных социальных благ — от нескольких вполне заслуженных сотен гривен пенсионерам до десятков тысяч гривен высокопоставленным чиновникам.
Все это наложилось на непрозрачность, неконкурентность и почти тотальную коррумпированность рынков жилья и земли.
Китайская электроника и бытовая техника, новые автомобили и квартиры стали «улетать», как горячие пирожки в морозную погоду. Тем, у кого не хватало денег, свои услуги предложили банкиры — отделений банков в стране стало больше, чем заведений общепита. В конечном итоге «пиршество» осуществлялось за счет импортных заимствований
Когда денег стало совсем уж много, а обещания «хлеба и зрелищ» со стороны высокопоставленных чиновников продолжали литься рекой, в стране случилась рекордная инфляция, в один миг поставившая на грань выживания сотни тысяч малообеспеченных слоев населения.
Вместо того чтобы привести социальные выплаты хотя бы в рамки приличия с темпами роста производительности труда, народу опять пообещали немного чудес, а именно: дешевых квадратных метров, ипотеки под смешной процент (на который бы завистливо «облизывались» даже европейцы) и увеличенной в несколько раз заработной платы. Распоясавшуюся же инфляцию принялись тушить искусственно созданным гривнедефицитом.
Увы, но, похоже, больше всего пострадала экономика, захлебывающаяся от недостатка кредитных средств, что, несомненно, с определенным временным лагом, в том же 2009 году скажется на темпах развития. В результате соотечественникам, не исключено, придется уяснять значение термина стагфляция, т.е. достаточно милого сочетания роста цен с падением темпов развития.
Впрочем, параллельно с экономикой все-таки досталось и автокредитованию, и ипотеке. Ставки резко возросли и желающих на чужие деньги поиграть в «пирамидки» на отечественном рынке жилья стало гораздо меньше.
Купи десять квартир родственникам, а одиннадцатую получи бесплатно
Это не шутка и не выдержка из свежей прессы княжества Монако, это реальное рекламное предложение в одной из самых богатых (по мнению авторов акции — застройщиков Киева) стран мира — Украине.
Первыми почувствовали «жареное» строители. В ход пошли разнообразные приемы — в продажу «из-под прилавка» крупнейшими отечественными застройщиками были выброшены квартиры, практически подготовленные к сдаче в эксплуатацию. Особенностью момента явилось то, что ситуация стала просто критичной. В результате представители некоторых строительных монстров Киева вынуждены были открыто, через СМИ заявить об отсутствии спроса, и что в связи с этим предлагаются к продаже готовые к заселению квартиры.
Тем, у кого таких квартир было мало, пришлось поднапрячся. В ход пошли акции — 5—10% скидки в честь «совершенно случайного» юбилея фирмы, паркоместо в подарок и даже, как уже подчеркивалось, совсем уж экзотическое предложение — «купи десять квартир своим родственникам, а одиннадцатую для внука (внучки) получи бесплатно». Конечно, до свежего майского классического предложения риэлтеров одного из американских штатов — «купи один дом, а второй получи совершенно бесплатно» еще далеко, ну так ведь и над Америкой тучи не сразу стали сгущаться. Интересно, что завуалированно, но очень значительно подешевели и некоторые новые коттеджи под Киевом (после отмены так называемых коэффициентов комфортности).
По сути рынок посыпался, акции со значительными скидками продлеваются, застройщики пытаются любой ценой сбыть товар, выставленный по неадекватным экономическому состоянию страны ценам, понимая, что в этом году только зацвели «цветочки», а «ягодки» их ждут впереди. Заговорили и о том, что многие мелкие стройфирмы попросту вынуждены будут уйти с рынка. Но замалчивают о том, что в случае обвала на рынке недвижимости, проблемы возникнут у всех, многие объекты будут заморожены до лучших времен, а некоторым уготована судьба еще более печальная. Впрочем, уже сейчас многие десятки объектов разной степени готовности по всей стране практически зависли в воздухе и инвесторы рискуют никогда не получить обещанное жилье.
Последними сдались владельцы некоторых интернет-порталов недвижимости, до сей поры показывающих многолетний «повышательный» тренд на рынке. Индексы стоимости недвижимости и ценовых ожиданий пока лишь некоторых интернет-ресурсов начинают уходить в минуса, т.е. туда, где уже давно находится индекс доходности инвестиций в квартиры.
Вместо дохода — убыток
Ситуация по доходности на сегодняшний день такова. Если с депозитных счетов в банке снять 160—170 тыс. долл., этого будет вполне достаточно для приобретения типовой малометражной двушки образца расцвета СССР с ремонтом тех же времен в не самом худшем районе Киева. В условиях жесточайшего дефицита средств многие банки первой и второй десятки предлагают даже одномесячные валютные накопительные счета, с депозитной ставкой в почти 10% годовых, что при вышеозначенном размере вклада составит вознаграждение в размере 1400 долл. ежемесячно. Приобретенную же квартиру сдать более чем за 700—800 долл. в месяц никак не получится. Значит, «инвестор» теряет 600—700 долларов. Ипотечные ставки, понятное дело, гораздо выше. Поэтому потери по погашению кредита по сравнению с арендой квартиры будут еще более ощутимы.
Окупаемость столичного жилья (т.е. возврат вложенных средств через аренду), еще несколько лет назад составляющая 7—8 лет, растянулась в настоящее время до 20—25 лет.
Tags: жилье | залог | ипотека | кредит | недвижимость |
